Comment fonctionne un pret immobilier au Canada

[Alexy]

Bonjour,

Qui pourrait m'expliquer avec un exemple precis le systeme de pret immobilier au Canada.

Je ne comprends rien mais vraiment rien.

Suivant l'expose du courtier qui m'a trouve un pret avec un terme de 5 ans a taux fixe ferme pour un amortisement sur 25 ans, et aussi ceux des gens de mon entourage, j'ai l'impression qu'en final je ne finirai jamais de payer mon pret.

Puisque pour chaque terme, je paierai environ 3/4 d'interets et 1/4 du principal seulement. Avec ce petit jeu, le principal ne baisse pas enormement apres chaque periode. En final, et supposons que nous sommes dans le meilleur des mondes avec le meme taux t pour chaque periode, il me faudra bien plus que 25 ans pour rembourserla totalite de mon pret bancaire.

 

Est ce bien ca ?

Merci.

 

[Alexy]

J'ai oublie un parametre, je veux aussi un remboursement mensuel constant pour tout periode.

 

[Tucolabrute]

pendant 5 ans le taux est figé, ensuite pour faire simple, il rebouge en fonction de la banque centrale du canada et des fluctuations des marchés internationaux.

 

tu rembourses pendant 25 ans sur base du taux de départ, mais si les taux s'envolent pendant cette durée, forcément soit tu paies plus tous les mois soit tu paies plus longtemps.

 

c'est le principe du pb immobilier nord américain qui a fait mettre plein de gens à la rue car il ne pouvait plus payer leurs emprunts avec la hausse des taux en 2007-2008. mais on est pas en France avec les habitudes de surcrédit à tout bout de champ en plus du crédit immo, donc un crédit c'est engageant.

[bencoudonc]

Il y a 3 heures, Alexy a dit :

 En final, et supposons que nous sommes dans le meilleur des mondes avec le meme taux t pour chaque periode, il me faudra bien plus que 25 ans pour rembourserla totalite de mon pret bancaire.

 

Est ce bien ca ?

Merci.

 

Non, c'est calculé pour tout avoir remboursé au bout de 25 ans.  Au début la portion de tes mensualités consacrée aux intérêts est plus élevée mais elle baisse peu à peu. 

 

Tu as la possibilité de faire des versements additionnels de capital pour rembourser plus rapidement (tu peux trouver des calculatrices sur internet qui t'indiquent quel sera l'impact de  ces versements additionnels de capital sur la durée de ton emprunt).  Ça peut varier selon les banques, mais certaines te permettent de doubler tes mensualités (le montant additionnel est entièrement consacré au capital) voire d'effectuer jusqu'à 10% de remboursement additionnel de capital par année sans pénalité (ie. si tu as un emprunt de 100000$, théoriquement tu pourrais effectuer un remboursement additionnel de 10000$ par an sans pénalité).  Tu peux aussi rembourser ton emprunt sur une base hebdomadaire plutôt que mensuelle, ce qui permet un amortissement plus rapide. 

[Invité]

Il y a 4 heures, bencoudonc a dit :

Non, c'est calculé pour tout avoir remboursé au bout de 25 ans.  Au début la portion de tes mensualités consacrée aux intérêts est plus élevée mais elle baisse peu à peu. 

 

Tu as la possibilité de faire des versements additionnels de capital pour rembourser plus rapidement (tu peux trouver des calculatrices sur internet qui t'indiquent quel sera l'impact de  ces versements additionnels de capital sur la durée de ton emprunt).  Ça peut varier selon les banques, mais certaines te permettent de doubler tes mensualités (le montant additionnel est entièrement consacré au capital) voire d'effectuer jusqu'à 10% de remboursement additionnel de capital par année sans pénalité (ie. si tu as un emprunt de 100000$, théoriquement tu pourrais effectuer un remboursement additionnel de 10000$ par an sans pénalité).  Tu peux aussi rembourser ton emprunt sur une base hebdomadaire plutôt que mensuelle, ce qui permet un amortissement plus rapide. 

Avec quelques efforts et en remboursant plus vite, tu peux liquider le tout en moins de 15 ans, le tout avec un apport de 10%. C'est beaucoup d'intérêts sauvés surtout lorsque ceux-ci sont élevés...ce qui n'est pas le cas ces jours-ci.

L'idée à la base st de'avoir des mensualités minimum, calculées sur 25 ans et si tu peux payer plus par mois, vas-y. Plus tu paies vite et plus total des intérêts payés sera moindre, sinon donne un plus gros apport au départ....ou achète moins cher.  Il n'y a pas de secrets, un emprunt c'est un emprunt,  on ne fait pas de cadeaux. 

 

Perso, j'ai apprécié pouvoir payer le minimum les 5 premières années car il y avait aussi d'autres priorités, ensuite j'ai augmenté et j'ai tout liquidé en 13 ans.

Modifié 31 juillet 2016 par Invité

[kuroczyd]

Bonjour,

Qui pourrait m'expliquer avec un exemple precis le systeme de pret immobilier au Canada.

Je ne comprends rien mais vraiment rien.

Suivant l'expose du courtier qui m'a trouve un pret avec un terme de 5 ans a taux fixe ferme pour un amortisement sur 25 ans, et aussi ceux des gens de mon entourage, j'ai l'impression qu'en final je ne finirai jamais de payer mon pret.

Puisque pour chaque terme, je paierai environ 3/4 d'interets et 1/4 du principal seulement. Avec ce petit jeu, le principal ne baisse pas enormement apres chaque periode. En final, et supposons que nous sommes dans le meilleur des mondes avec le meme taux t pour chaque periode, il me faudra bien plus que 25 ans pour rembourserla totalite de mon pret bancaire.

 

Est ce bien ca ?

Merci.

 

Comparé par exemple à la France, il y a pas de taux fixe sur toute la durée du prêt. Quand on prend un 'taux fixe' c est pour 3, 4, 5.. ans. Le taux des intérêts est plus grand plus le 'temps fixe' est grand. Au bout du terme des X ans, la banque te proposera un taux pour Y nouvelles années selon les taux du marché.

Si tu peux payer le même montant pendant toute le période de remboursement c est la durée totale du remboursement qui variera en fonction de l évolution des taux: moins long si les taux au total auront baissé ou plus dans le cas contraire.

Ici les taux sont actuellement un peu plus grands qu en Europe ou la banque centrale prête aux banques à 0% pour relancer l économie.

[Alexy]

Je prends l'hypothese que nous sommes dans un monde parfait.

Apres la 1ere periode de 5 ans, le taux t reste le meme et je veux rembourser le meme montant mensuel de y.

Mais pour une raison z, je veux changer de banque, et cette meme banque me propose le meme taux t.

 

Maintenant c'est la ou je bloque.

 

Sur le plan d'amortissement d'origine de la premiere banque (premier periode), il est ecrit apres la premiere periode de 5 ans, le montant a rembourser du premier mois est de $2000 avec 900 d'interets et 1100 de principal.

Maintenant, si je pars ou ne pars pas (simple renouvellement ou nouveau preteur), je vais certes rembourser les 2000, mais est ce que le montant est bien eclate comme sur le plan d'amortissement d'origine soit 900 d'interets et 1100 de principal ou au contraire les interets etre plus eleves que le principal.

 

Par ailleur que me conseillez-vous, prendre un terme a 5 ans a taux ferme moins eleve, ou terme a 10 ans a taux ferme plus couteux ?

[juetben]

Déjà pour changer de banque il te faudra passer chez le notaire...

 

Après la durée du terme cela dépend des taux, de tes moyens, de la conjoncture économique....

 

Quand tu renouvelles, si c'est au même taux tu paieras la même chose si le taux est supérieur forcément que tu paieras plus que ton 2000 vu que ta période d'amortissement totale reste la meme.

Modifié 31 juillet 2016 par juetben

[kjaerlighet]

Quand à moi tu es mieux de payer à la semaine, tu rembourse bien plus vite comme ça.

[Invité]

Une des questions clé est celle qui concerne la durée des termes. Faut-il renégocier le taux après 1 an, 3 ans ou 5 ans.  Tout dépend de tout. Des personnes ont sauvé de l'argent en négociant le taux au bout de  1 an (avec possibilité de payer moins chaque mois ou peur-être plus..) alors que d'autres se sentent plus en sécurité en connaissant le remboursement pendant 5 ans.

C'est une façon pour les banques de reporter les risques du marché sur les consommateurs...

Modifié 31 juillet 2016 par Invité

[Alexy]

Merci de tenir compte de mes hypotheses, je veux juste savoir si les montants des interets dans les remboursements de la 2eme periode corresponent exactement a ce qui est ecrit sur le plan d'amortissement d'origine ou pas sachant que:

- le taux n'a pas change, toujours le meme,

- je veux rembourser un montant identique a la meme periode.

 

Merci.

[kuroczyd]

Merci de tenir compte de mes hypotheses, je veux juste savoir si les montants des interets dans les remboursements de la 2eme periode corresponent exactement a ce qui est ecrit sur le plan d'amortissement d'origine ou pas sachant que:

- le taux n'a pas change, toujours le meme,

- je veux rembourser un montant identique a la meme periode.

 

Merci.

Si le taux ne change pas pour la nouvelle période, tu paieras exactement la même chose.

[juetben]

Forcément que si le taux ne change pas tu rembourses exactement comme avant cqfd...

[Alexy]

Etant donne que c'est une nouvelle periode et peut etre aussi nouvelle banque la PART des interets dans le remboursement n'est pas recalculee, sachant que dans la premiere periode je paye plus d'interets que de principal dans le montant ???

 

Suivant ma comprehesion, je paierais certes le meme montant mais la part d'interets redevient plus elevee par rapport au principal qui serait different de ce qui est ecrit sur le plan d'amortissement de la 1ere periode.

[bencoudonc]

il y a 8 minutes, Alexy a dit :

Etant donne que c'est une nouvelle periode et peut etre aussi nouvelle banque la PART des interets dans le remboursement n'est pas recalculee, sachant que dans la premiere periode je paye plus d'interets que de principal dans le montant ???

 

Suivant ma comprehesion, je paierais certes le meme montant mais la part d'interets redevient plus elevee par rapport au principal qui serait different de ce qui est ecrit sur le plan d'amortissement de la 1ere periode.

De toute façon, qu'ils recalculent les intérêts ou pas, ce ne serait absolument pas à ton avantage de changer de banque : frais de notaire à chaque fois (dans les 1000$), possibles frais d'évaluation et de dossier (qui peuvent atteindre plusieurs centaines de dollars)...

[Demina47]

il y a une heure, Alexy a dit :

Etant donne que c'est une nouvelle periode et peut etre aussi nouvelle banque la PART des interets dans le remboursement n'est pas recalculee, sachant que dans la premiere periode je paye plus d'interets que de principal dans le montant ???

 

Suivant ma comprehesion, je paierais certes le meme montant mais la part d'interets redevient plus elevee par rapport au principal qui serait different de ce qui est ecrit sur le plan d'amortissement de la 1ere periode.

 

Mais ça ne change rien du tout. Si les intérêts au début, sont plus élevés, c'est uniquement car le capital à rembourser est le plus élevé. Au fil du temps, tu as remboursé de plus en plus de capital et c'est l'unique raison pour laquelle tu payes moins d'intérêt (imagine, tu payes 3 % sur 200.000 cad, ça donne beaucoup d'intérêts à rembourser. Si le capital restant à rembourser n'est plus que de 50.000, ça fait 4 fois moins d'intérêts à rembourser etc). Le fait de recommencer un nouveau prêt tous les 1,2,3... 5 ans etc, ça ne change rien du tout à ce niveau. Le seul risque, c'est d'avoir les taux qui augmentent avec le temps et d'être prisonnier de ton prêt immobilier avec un montant d'intérêts qui explose. Surtout sur des durées suicidaires de 25 ans où tu mets 25 ans à rembourser ton capital.

Modifié 31 juillet 2016 par Demina47

[crazy_marty]

Il y a 2 heures, bencoudonc a dit :

De toute façon, qu'ils recalculent les intérêts ou pas, ce ne serait absolument pas à ton avantage de changer de banque : frais de notaire à chaque fois (dans les 1000$), possibles frais d'évaluation et de dossier (qui peuvent atteindre plusieurs centaines de dollars)...

 

Enfin des fois, la nouvelle banque peut aussi prendre tout ça à sa charge pour t'avoir comme client 

[juetben]

Il y a 3 heures, crazy_marty a dit :

 

Enfin des fois, la nouvelle banque peut aussi prendre tout ça à sa charge pour t'avoir comme client 

Dans son cas faut surtout se demander pourquoi vouloir changer pour avoir les mêmes conditions...

[Alexy]

43 minutes ago, juetben said:

Dans son cas faut surtout se demander pourquoi vouloir changer pour avoir les mêmes conditions...

 

Un simple exemple du pourquoi serait en changeant de banque on pourrait gagner (economiser) un peu de $$$ en terme d'assurance ... Auto + maison, pas negligeable du tout. Car la banque en question a des activites d'assurance.

 

Ce n'etait pas le but de ma question de depart, mais il y a des personnes que je connais qui ont fait ca pour reduire un peu leurs primes d'assurance.

Modifié 1 août 2016 par Alexy

[Invité]

Faut faire jouer la concurrence et négocier ses taux. C'est la règle du marché.